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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

暴雪网易彻底谈崩：事发IP控制权之争，暴雪反对网之易裁员******

　　网易和暴雪的“分手”事件发酵两个月后，暴雪和网易确定谈判失败，不再续约合作。

　　1月17日，动视暴雪官方发布公告表示，遵照网之易停服公告于1月23日中止国服游戏服务。网之易是网易的下属子公司，用来和暴雪接洽，运营在大陆的暴雪游戏。

　　接近暴雪的可靠消息来源指出，上周暴雪娱乐和网易发起了最后的谈判和沟通，探讨基于网易于2019年已同意既定条款的协议，合作顺延六个月。这一建议旨在使游戏避免中断运营，同时暴雪争取更多的时间寻求未来合作伙伴，包括跟网易重新就续约展开新的谈判。

　　上述信源对记者表示，上周的沟通由暴雪娱乐总裁Mike Ybarra发起，网易高层参与，但后者并未接受关于顺延现有游戏服务协议的提议。暴雪方曾对网之易方面的裁员提出过异议，因为此次裁员有可能会对后续的工作交接造成影响，但并未得到采纳。

　　分裂源于IP控制权？

　　11月17日，暴雪、网易先后发布声明表示将在协议到期后终止合作。自2008年达成代理协议开始，网易与暴雪的合作已长达14年，《魔兽世界》《炉石传说》等游戏在中国已经积累了一批忠实玩家，此次“分手”在业界和玩家群体中引发轩然大波。

　　暴雪在声明表示，自2023年1月24日0点起，所有国服游戏，包括《魔兽世界》、《魔兽争霸III：重制版》、《星际争霸》系列，《炉石传说》、《风暴英雄》、《守望先锋》及《暗黑破坏神 III》等都将停止运营。

　　暴雪和网易合作断裂的原因，双方各有不同说辞。

　　接近暴雪的可靠消息来源在近期对第一财经表示，整个谈判破裂的原因在于网易想要从根本上改变双方的合作形式以及架构，这将令暴雪方面丧失对游戏IP的控制权，这是暴雪不能接受的。

　　暴雪娱乐此前的声明指出，和网易没有达成符合暴雪运营原则和对玩家及员工承诺的续约协议。

　　11月17日，网易在其微信公众号发文表示，经过长时间的谈判，仍然无法就一些涉及可持续运营，和中国市场及玩家核心利益的关键性合作条款与暴雪达成一致。

　　在三季度财报电话会议上，网易CEO丁磊表示，网易非常希望继续代理暴雪游戏，并为此付出了非常多的努力，但对于一些涉及到可持续运营和中国市场及玩家核心利益的关键性合作条款，动视暴雪的要求是不可接受的。

　　此前有媒体报道称，暴雪曾提出了天价条件，如暴雪方分成较2019-2022合约期50%以上营收和净利润进一步提高，且暴雪游戏定价将采取全球同步策略，而此前国服定价较全球其他地区普遍低约20%。

　　对此，接近暴雪中国的人士透露，这些说法不尽准确。在分成上，暴雪并未狮子大开口，要求进一步大幅提高分成比例；而在游戏定价收费上，暴雪也未要求网易执行全球同步策略，即在中国区提价。

　　对于市场上流传的暴雪想控制"中国各地数百万玩家数据"的信息，接近暴雪中国的人士称，暴雪并没有相关意图。而网易方面也没有就玩家数据的相关事宜公开表态。

　　暴雪曾提议合作顺延六个月

　　就在下周的1月23日，网易和暴雪的协议将到期，但目前仍未有新代理商的官方确认消息。

　　第一财经从消息人士获悉，目前暴雪仍在跟多家潜在合作方商谈，名单正逐步缩小，但预期商谈还会持续一段时间。暴雪方希望找到能提供高质量且稳定游戏服务的本地合作伙伴。

　　此前 12月13日，暴雪中国在其官方微博发布魔兽制作组总经理John Hight 致国服玩家的一封信，信中提到，正就《魔兽世界》与国服地区一些潜在发行合作伙伴进行洽谈，“预期与新的合作伙伴的国服过渡交接工作将顺利进行。”

　　腾讯、字节、B站、完美世界、米哈游、九城等企业均被认为是暴雪的潜在意向方，但并未有相关公司证实。游戏产业分析师张书乐对第一财经表示，暴雪或许需要一个有实力，但没爆款的厂商来全力以赴运营它的游戏，“就如九城当年孤注一掷的全力运营，造就500万中国玩家的辉煌一般。”

　　张书乐认为，在停服的相关问题处理上，暴雪和网易肯定会参考2009年魔兽世界的中国代理权从九城转向网易的往事。“必然出现新的代理商，或是已经有过合作的腾讯，但也可能会如2004年选九城那样，选个弱者来全力推动游戏运营，而不是如网易这样选择太多而在用力上三心两意。”

　　面临停服空档问题，暴雪上周希望基于现有协议和框架与网易续约六个月，但网易没有接受此提议。

　　最近的这一轮谈判和沟通由暴雪娱乐总裁Mike Ybarra和网易高层发起，探讨基于网易于2019年已同意既定条款的协议，希望合作顺延六个月。

　　暴雪在公告中表示，“遗憾的是，网易不愿在我们寻找一家新合作方期间，基于现有的合作条款将游戏服务顺延六个月，使大家在这段时间能继续游戏。”

　　有媒体近日报道称，负责运营暴雪游戏的本地团队“网之易”大部分员工已经离职。该团队此前有不到100人规模，大部分为运营人员，目前只留下了10名员工负责善后工作。

　　接近暴雪的可靠消息来源表示，暴雪方曾对网之易方面的裁员提出过异议，因为此次裁员有可能会对后续的工作交接造成影响，但并未得到回应。

　　在“分手”事件中，动视暴雪和网易都披露了游戏合作带来的收入，并都表示对营收贡献比例并不大。

　　动视暴雪公布的2022年Q3财报显示，当前与网易需要续约的协议涵盖了在暴雪中国发布的多款游戏(《魔兽世界》《星际争霸II》《炉石传说》《守望先锋》等)，这些产品约占动视暴雪2021年合并净收入的3%。

　　不过，3%的数据是基于总公司动视暴雪的收入88.03亿美元，如果以与网易代理业务有关的暴雪娱乐净收入18.27亿美元来计算，网易代理的业务应该占暴雪娱乐收入15%左右。

　　在三季度财报中，网易表示，代理自暴雪的游戏对网易2021年和2022年前九个月的净收入和净利润贡献百分比，均为较低的个位数。授权到期对网易的财务业绩将不会产生重大影响。

　　网易2019年、2020年及2021年年报显示，来自代理游戏的收入分别占其收入总额的7.5%、9.1%及9.5%，其中代理游戏公司包括暴雪、微软等。

　　截至发稿，记者尚未联系到网易游戏就相关信息作出回应。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）